Wer sich mit dem Thema Immobilienfinanzierung beschäftigt, begegnet früher oder später dem Begriff Beleihungswert. Doch was genau steckt hinter diesem Fachbegriff, und weshalb ist er sowohl für Banken als auch für Käuferinnen und Käufer von Bedeutung? Der Beleihungswert ist eine der zentralen Größen, wenn es um die Vergabe eines Immobiliendarlehens geht – denn er entscheidet darüber, wie hoch die Kreditsumme ausfallen darf und welchen Eigenanteil die Käuferin oder der Käufer einbringen muss.
In diesem Beitrag erfährst du, was der Beleihungswert aussagt, wie er zustande kommt und warum es sinnvoll ist, sich vor dem Immobilienkauf damit auseinanderzusetzen.
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Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Wert einer Immobilie, der als Sicherheitsgrundlage für einen Kredit dient. Er beschreibt also nicht den tatsächlichen Marktwert oder Kaufpreis, sondern den Betrag, bis zu dem das Kreditinstitut bereit ist, eine Immobilie zu beleihen.
Banken orientieren sich dabei an dem Wert, den sie im Fall eines Kreditausfalls mit hoher Wahrscheinlichkeit durch den Verkauf der Immobilie wieder erzielen könnten. Um auf Nummer sicher zu gehen, liegt der Beleihungswert daher bewusst unter dem aktuellen Verkehrswert.
Der Beleihungswert hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierung einer Immobilie. Er beeinflusst gleich mehrere entscheidende Punkte:
1. Höhe des Darlehens
Der Beleihungswert legt fest, wie viel Geld eine Bank höchstens als Kredit vergibt. Liegt der Kaufpreis der Immobilie über diesem Wert, muss der Käufer die Differenz selbst aufbringen. Damit schützt sich die Bank vor dem Risiko, dass der Verkaufserlös im Ernstfall nicht ausreicht, um die Restschuld zu begleichen.
2. Eigenkapitalanteil
Je niedriger der Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis ist, desto mehr Eigenkapital ist erforderlich. Wer über ein höheres Eigenkapital verfügt, kann dadurch oft bessere Konditionen erhalten, etwa niedrigere Zinsen. Umgekehrt kann ein hoher Finanzierungsanteil ohne ausreichende Absicherung das Risiko für die Bank erhöhen.
3. Risikobewertung
Für Kreditgeber ist der Beleihungswert ein zentrales Instrument der Risikoeinschätzung. Wird eine Immobilie mit einem sehr hohen Prozentsatz ihres Beleihungswerts finanziert, spricht man von einer hohen Beleihungsauslaufquote – und damit von einem erhöhten Risiko. In solchen Fällen können Banken höhere Zinsen verlangen oder zusätzliche Sicherheiten fordern.
Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt nicht willkürlich, sondern auf Basis anerkannter Verfahren. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie und vom Zweck der Bewertung ab. Im Wesentlichen kommen drei Verfahren infrage:
1. Sachwertverfahren
Hier werden die Herstellungskosten der Immobilie, der Bodenwert sowie die bauliche Substanz berücksichtigt. Abnutzungen, Modernisierungen oder der Zustand des Gebäudes spielen ebenfalls eine Rolle. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für selbst genutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser.
2. Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien eingesetzt. Grundlage ist der Ertrag, den die Immobilie voraussichtlich abwerfen wird – also die Mieteinnahmen – abzüglich der laufenden Kosten. Mithilfe eines Kapitalisierungsfaktors wird daraus der Ertragswert ermittelt.
3. Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie anhand ähnlicher Objekte in der Umgebung bestimmt. Dafür werden aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Häuser oder Wohnungen herangezogen. Dieses Verfahren ist besonders bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gebräuchlich, da es den realen Markt am besten abbildet.
Oft wird der Beleihungswert mit dem Verkehrswert verwechselt – dabei handelt es sich um zwei verschiedene Größen.
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Er richtet sich also nach Angebot und Nachfrage.
Der Beleihungswert hingegen ist eine konservative Schätzung, die sich an der langfristigen Werthaltigkeit orientiert. Er soll auch dann Bestand haben, wenn sich der Markt negativ entwickelt.
Der Beleihungswert spielt in der Immobilienfinanzierung eine Schlüsselrolle. Er entscheidet darüber, wie hoch der Kredit ausfallen kann, wie viel Eigenkapital erforderlich ist und wie die Bank das Risiko einschätzt. Wer versteht, wie der Beleihungswert zustande kommt, kann die eigene Finanzierung besser planen, Angebote realistischer vergleichen und mögliche Stolperfallen vermeiden.
Gerade für Käuferinnen und Käufer, die zum ersten Mal eine Immobilie finanzieren, lohnt es sich, den Beleihungswert nicht einfach als Zahl hinzunehmen, sondern aktiv nachzufragen, wie er berechnet wurde und welche Faktoren in die Bewertung eingeflossen sind. So lassen sich Kreditentscheidungen fundiert treffen – und langfristig sicher gestalten.
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